Umowa przedwstępna przy zakupie nieruchomości

W praktyce, podczas nabywania nieruchomości, strony nie zawsze od razu wiedzą czy będą miały taką możliwość- najczęściej chodzi o kwestię uzyskania kredytu przez kupującego.

Umowa przedwstępna jest umową, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy, której przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości. Może być ona zawarta w tzw. formie zwykłej pisemnej, albo w formie aktu notarialnego. W zależności od wybranego sposobu jej zawarcia nabędziemy różne uprawnienia w razie gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma zwykła pisemna

Wybór takiego sposobu zawarcia umowy przedwstępnej oznacza, że właściciel nieruchomości i ej potencjalny nabywca nie musi udawać się do notariusza. Strony mogą sporządzić umowę samodzielnie, lub skorzystać z opracowanego przez prawnika wzoru. Należy pamiętać, żeby zawrzeć w niej trzy najważniejsze elementy umowy przyrzeczonej, czyli oznaczenie nieruchomości, którą chcemy nabyć, jej cenę oraz termin zawarcia umowy. Umowa przedwstępna, w odróżnieniu od umowy przyrzeczonej, może zostać zawarta pod warunkiem, np. uzyskania rozstrzygnięcia sądu w przedmiocie spadku przez sprzedającego.

W razie gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, strona, która liczyła na jej zawarcie nabywa uprawnienie do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego w ramach tzw. ujemnego interesu umownego, który obejmuje np. koszty dojazdu do nieruchomości, uzyskania porady prawnej, wysyłki korespondencji itp. Strony mogą modyfikować zakres odszkodowania w zapisach umowy przedwstępnej.

Dysponując umowa zwykła pisemną nie mamy uprawnienia do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma aktu notarialnego

Wybór zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest nieco bardziej kosztowny, trzeba liczyć się z koniecznością uiszczenia stawki taksy notarialnej, jednakże w tym wypadku w razie niezawarcia umowy przyrzeczonej możemy dochodzić jej zawarcia na drodze sądowej. Warto pamiętać o tym, że uprawnienie takie przysługuje zarówno potencjalnemu kupcowi, jak i właścicielowi nieruchomości.

Należy pamiętać, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wiąże jedynie strony zawierające ją, a więc właściciela nieruchomości i potencjalnego kupca. Co jednak zrobić, jeżeli właściciel zignoruje zapisy umowy przedwstępnej i wprawdzie sprzeda nieruchomość, ale innej osobie niż my? W tym celu należy uzyskać (najlepiej bezpośrednio po zawarciu umowy przedwstępnej) wpis do księgi wieczystej. Takie działanie z jednej strony „odstrasza” innych potencjalnych nabywców, a z drugiej umożliwia realne uzyskanie własności nieruchomości, gdyż skutkiem wpisu do księgi wieczystej jest powszechne obowiązywanie wpisanego tam prawa.

W praktyce daje nam to możliwość dochodzenia roszczeń przeciwko każdorazowemu właścicielowi nieruchomości. W podanym wyżej przypadku będzie nim nowy właściciel nieruchomości.

Reasumując, zawarcie umowy w formie aktu notarialnego jest bardziej kosztowne, ale jeżeli zależy nam na danej nieruchomości, umożliwi nam nabycie jej własności.

Adwokat Marcin Smyczek

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *