Umowa Przedwstępna Przy Zakupie Nieruchomości

W praktyce, podczas nabywania nieruchomości, strony nie zawsze od razu wiedzą czy będą miały taką możliwość - najczęściej chodzi o kwestię uzyskania kredytu przez kupującego.

Umowa przedwstępna jest umową, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy, której przedmiotem jest przeniesienie własności nieruchomości. Może być ona zawarta w tzw. formie zwykłej pisemnej, albo w formie aktu notarialnego. W zależności od wybranego sposobu jej zawarcia nabędziemy różne uprawnienia w razie gdyby nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma zwykła pisemna

Wybór takiego sposobu zawarcia umowy przedwstępnej oznacza, że właściciel nieruchomości i jej potencjalny nabywca nie musi udawać się do notariusza. Strony mogą sporządzić umowę samodzielnie lub skorzystać z opracowanego przez prawnika wzoru. Należy pamiętać, żeby zawrzeć w niej trzy najważniejsze elementy umowy przyrzeczonej, czyli oznaczenie nieruchomości, którą chcemy nabyć, jej cenę oraz termin zawarcia umowy. Umowa przedwstępna, w odróżnieniu od umowy przyrzeczonej, może zostać zawarta pod warunkiem, np. uzyskania rozstrzygnięcia sądu w przedmiocie spadku przez sprzedającego.

W razie gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, strona, która liczyła na jej zawarcie nabywa uprawnienie do dochodzenia roszczenia odszkodowawczego w ramach tzw. ujemnego interesu umownego, który obejmuje np. koszty dojazdu do nieruchomości, uzyskania porady prawnej, wysyłki korespondencji itp. Strony mogą modyfikować zakres odszkodowania w zapisach umowy przedwstępnej.

Dysponując umową zwykłą pisemną nie mamy uprawnienia do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Forma aktu notarialnego

Wybór zawarcia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest nieco bardziej kosztowny, trzeba liczyć się z koniecznością uiszczenia stawki taksy notarialnej, jednakże w tym wypadku w razie nie zawarcia umowy przyrzeczonej możemy dochodzić jej zawarcia na drodze sądowej. Warto pamiętać o tym, że uprawnienie takie przysługuje zarówno potencjalnemu kupcowi, jak i właścicielowi nieruchomości.

Należy pamiętać, że umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego wiąże jedynie strony zawierające ją, a więc właściciela nieruchomości i potencjalnego kupca. Co jednak zrobić, jeżeli właściciel zignoruje zapisy umowy przedwstępnej i wprawdzie sprzeda nieruchomość, ale innej osobie niż my? W tym celu należy uzyskać (najlepiej bezpośrednio po zawarciu umowy przedwstępnej) wpis do księgi wieczystej. Takie działanie z jednej strony „odstrasza” innych potencjalnych nabywców, a z drugiej umożliwia realne uzyskanie własności nieruchomości, gdyż skutkiem wpisu do księgi wieczystej jest powszechne obowiązywanie wpisanego tam prawa.

W praktyce daje nam to możliwość dochodzenia roszczeń przeciwko każdorazowemu właścicielowi nieruchomości. W podanym wyżej przypadku będzie nim nowy właściciel nieruchomości.

Reasumując, zawarcie umowy w formie aktu notarialnego jest bardziej kosztowne, ale jeżeli zależy nam na danej nieruchomości, umożliwi nam nabycie jej własności.

Adwokat Marcin Smyczek