Najem Okazjonalny

Często powtarzające się w mediach doniesienia o najemcach, którzy z czasem przestali płacić czynsz i stali się niechcianymi lokatorami potrafią spędzić sen z powiek niejednemu właścicielowi mieszkania. W celu uniknięcia, a przynajmniej umożliwienia uniknięcia opisanej powyżej sytuacji można podpisać z najemcą umowę najmu okazjonalnego.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny to jedna z form zawierania umów najmu, skodyfikowana w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Sama instytucja pojawiła się w ww. ustawie w 2010 r. i z miejsca zyskała ciągle rosnącą popularność.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Czego potrzebuję do zawarcia umowy najmu okazjonalnego?

Przede wszystkim - lokalu, który możemy i chcemy wynająć. Ale żarty na bok - przede wszystkim zaznaczyć należy, iż umowa najmu okazjonalnego lokalu wymaga wizyty przyszłego najemcy u notariusza. O ile sama umowa może być zawarta w formie zwykłej pisemnej, to niektóre z oświadczeń będących jej integralną częścią wymagają już formy aktu notarialnego.

Załącznikami do umowy najmu okazjonalnego są w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego na podstawie umowy najmu okazjonalnego w razie jej wygaśnięcia lub rozwiązania,
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
3. oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu.

Powyższe oświadczenia sprawiają, iż w razie wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego nie jest konieczne postępowanie sądowe w przedmiocie eksmisji najemcy oraz zapewnienia mu lokalu zastępczego. Ponadto, umowa najmu okazjonalnego może w swoich zapisach przewidywać obowiązek uiszczenia zwrotnej kaucji przez najemcę.

W następnej kolejności podnieść należy bardzo ważny aspekt umowy najmu okazjonalnego, a mianowicie konieczność zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Niedopełnienie tego obowiązku sprawia, iż najważniejszy element umowy najmu okazjonalnego, czyli kwestie związane z opróżnieniem lokalu oparte na opisanych powyżej oświadczeniach nie będą miały zastosowania. Oczywiście obowiązek uiszczania podatku od najmu lokalu mieszkalnego nie dotyczy jedynie umów o najem okazjonalny, jednakże w ich przypadku zaniedbanie zgłoszenia niesie ze sobą skutki niweczące sam sens zawierania opisywanej umowy.

Najemca nie płaci. Co dalej?

Umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Jednak, jak w każdym stosunku najmu, może przytrafić się nam sytuacja, w której najemca nieuprawniony już do korzystania z lokalu mieszkalnego odmawia jego opuszczenia.

Zgodnie z zapisami ustawy, należy w takim wypadku doręczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu, które musi być sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Żądanie takie musi zawierać oznaczenie właściciela i najemcy, wskazanie umowy ich łączącej oraz przyczyn ustania stosunku umownego, oraz nie krótszy niż 7 dni termin do opróżnienia lokalu przez najemcę i osoby z nim przebywające.

Oczywiście najemca nie musi wcale zareagować na nasze wezwanie. W takim wypadku składamy do właściwego miejscowo sądu rejonowego wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu w którym zawarte jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (opisanemu powyżej w pkt a). Do wniosku takiego załączamy również opisane powyżej żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia lub nadania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający nasz tytuł prawny do lokalu (np. akt notarialny umowy kupna-sprzedaży) oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego.

W tym miejscu warto nadmienić, iż najemcy, który został zobowiązany do opuszczenia lokalu w sposób opisany powyżej nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego. Umowa najmu okazjonalnego jest oceniana różnorako. Jest kwestią oczywistą, że przepisy ją regulujące skutkują uzyskaniem przewagi przez właściciela lokalu mieszkalnego. Jednakże należy podkreślić, iż poza wszystkimi związanymi z nią obwarowaniami, nadal pozostaje umową na czas określony i tym samym gwarantuje najemcy pewność jej obowiązywania przez wskazany w umowie czas najmu. Najemca, który regularnie uiszcza czynsz i nie łamie zapisów umowy nie musi się zatem niczego obawiać.

Właściciel mieszkania, poprzez podpisanie z najemcą umowy najmu okazjonalnego zamiast tradycyjnej umowy najmu uzyskuje szereg korzyści, z których najważniejszą chyba jest poczucie spokoju w związku z zawartą umową najmu. Oczywiście dla tych korzyści konieczne jest regularne uiszczanie podatku od najmu, ale jak już wspomniałem, obowiązek ten rodzi każdy stosunek najmu.

Adwokat Marcin Smyczek