Umowa Dożywocia

Wbrew pozorom, umowy dożywocia nie należy kojarzyć z prawem karnym, a pod tą groźnie brzmiącą nazwą skrywa się instytucja prawa cywilnego pozwalająca na przeniesienie własności nieruchomości połączone z zabezpieczeniem interesu osoby przenoszącej własność.

Czym jest umowa dożywocia?

Umowa dożywocia została uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego, a polega na przeniesieniu własności nieruchomości połączonym z jednoczesnym zobowiązaniem się nabywcy do zapewnienia zbywcy dożywotniej opieki. Co rozumiemy przez opiekę? Strony mogą dowolnie ustalić między sobą tą kwestię, jednakże warto pamiętać, że jeżeli strony nie poruszą tej kwestii podczas zawierania umowy, moc prawną uzyskuje uregulowanie kodeksowe, zgodnie z którym zobowiązany, powinien przyjąć dożywotnika jako domownika dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Umowa dożywocia może również obejmować swoim zakresem osoby bliskie dożywotnikowi (np. rodzeństwo, partnerkę, dzieci).

Prawo dożywocia podlega wpisaniu do księgi wieczystej i jest niezbywalne, nie wpływa na nie dalsze zbycie nieruchomości (każdy kolejny nabywca odpowiada wobec dożywotnika tak jak zobowiązany). W tym miejscu warto podkreślić, że w przypadku zbycia nieruchomości dożywotnik może żądać zamiany swojego prawa na dożywotnią rentę. Uprawnienie takie występuje również w razie wystąpienia konfliktów pomiędzy dożywotnikiem, a nabywcą nieruchomości.

Na ważność umowy dożywocia nie wpływa również śmierć jednego z dożywotników, jeżeli jest ich więcej niż jeden. W takim wypadku zobowiązany może zmniejszyć proporcjonalnie swoje świadczenie (przykładowo dostarczać stosunkowo mniejszą ilość pożywienia, ponieważ jest zobowiązany do żywienia mniejszej liczby osób).

Czy można rozwiązać?

Można. I w zasadzie tyle można napisać na ten temat bez analizy konkretnego przypadku. Zgodnie z ustawą w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. W grę będą tu zatem wchodziły np. nagłe pogorszenie sytuacji finansowej zobowiązanego, konflikt osobisty pomiędzy stronami umowy albo niewywiązywanie się zobowiązanego z obowiązku opieki. Skutkiem rozwiązania umowy dożywocia jest przeniesienie własności nieruchomości z powrotem na dożywotnika.

Różnice pomiędzy umową dożywocia a umową darowizny

Na pierwszy rzut oka obie wymienione powyżej umowy wydają się podobne pod tym względem, że dochodzi w nich do przeniesienia własności nieruchomości. Zasadnicza różnica tkwi jednak w tym, co otrzymujemy w zamian. W przypadku umowy darowizny, przeniesienie własności następuje pod tytułem darmym, wymagana jest jedynie zgoda obdarowanego na przyjęcie przedmiotu darowizny. Umowa dożywocia jest umową wzajemną, w której każda ze stron otrzymuje jakieś świadczenie - jedna w postaci nieruchomości, druga w postaci roszczenia o zapewnienie dożywotniej opieki.

Powyższe rodzi szereg konsekwencji prawnych, z których wymienić należy najważniejsze. Przede wszystkim podkreślić należy, że fakt zawarcia umowy dożywocia nie musi być zgłaszany do urzędu skarbowego, gdyż nie otrzymaliśmy niczego tytułem darowizny.

W związku z tym, że umowa dożywocia nie stanowi darowizny, zbycie nieruchomości w opisany sposób nie będzie skutkowało zaliczeniem na poczet schedy spadkowej. Innymi słowy, w trakcie postępowania spadkowego nie możemy się skutecznie powoływać na to, iż któryś ze spadkobierców otrzymał już majątek w postaci domu, ponieważ nie otrzymał go w darze, a wszedł w prawo własności tak jak gdyby dom kupił.

Umowa darowizny może dotyczyć wielu rzeczy, nie tylko nieruchomości. W grę wchodzą zatem również ruchomości (np. samochód), czy też pieniądze. Umowa dożywocia z samej swojej definicji zawsze dotyczy nieruchomości. O ile umowa darowizny nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego (chyba, że jej przedmiotem jest nieruchomość) to umowa dożywocia już tak. Dla ułatwienia wystarczy pamiętać o złotej zasadzie - zawsze gdy przenosimy własność nieruchomości musimy to uczynić w formie aktu notarialnego.

Podsumowując wskazać należy, że iż umowa dożywocia jest ciekawą alternatywą dla darowizny i zarazem stanowi solidne zabezpieczenie sytuacji materialnej dożywotnika. Opisywana umowa nie należy jednak do najprostszych więc przed jej zawarciem warto zasięgnąć porady profesjonalisty.

Adwokat Marcin Smyczek