Zasiedzenie Nieruchomości

Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego o długiej i bogatej historii, było znane już starożytnym Rzymianom pod nazwą usucapio. W obecnej postaci zasiedzenie polega na nabyciu własności nieruchomości (bądź ruchomości, jednakże z uwagi na tematykę artykułu skupię się na nieruchomościach) po spełnieniu wskazanych ustawą przesłanek.

Przesłanki zasiedzenia – posiadanie samoistne

Jedną z przesłanek zasiedzenia jest tzw. posiadanie samoistne, które można określić jako dysponowanie rzeczą (nieruchomością) w taki sposób jak czyniłby to właściciel. Posiadanie samoistne nie może być zależne od innych podmiotów, dlatego z samej definicji przyjąć należy, iż nie może skutecznie dokonać zasiedzenia najemca nieruchomości (jego uprawnienie do jej posiadania uzależnione jest wszak od czynszu płaconego właścicielowi), członek rodziny zamieszkujący daną nieruchomość (w sytuacji gdy jego posiadanie wynika z tego, iż inny członek rodziny zezwala mu na zamieszkiwanie w danej nieruchomości, np. syn mieszkający wraz z rodzicami) lub osoba zajmująca daną nieruchomość na podstawie umowy użyczenia (mieszka w niej grzecznościowo, jej uprawnienie wynika z zezwolenia właściciela).

Właściciel samoistny w celu wykazania faktu swojego posiadania musi wykazać po swojej stronie dwa elementy, czyli posiadanie fizyczne nieruchomości (corpus) oraz wolę jej posiadania (animus). Fizyczne posiadanie nieruchomości przejawia się w wielu czynnikach, spośród których wymienić można zamieszkiwanie w danej nieruchomości, dbałość o jej stan techniczny i estetyczny, dochowywanie staranności o utrzymanie jej posiadania czy też dysponowanie zasiadywaną nieruchomością.

Aspekt psychiczny przejawia się m. in. w woli posiadania danej nieruchomości, przeświadczeniu o działaniu w roli właściciela, opłacaniu danin publicznoprawnych, przeświadczeniu sąsiadów o tym, iż jesteśmy właścicielem danej nieruchomości, zawieraniu umów o dostawę mediów do danej nieruchomości etc. Posiadanie musi być ciągłe i nie może zostać przerwane. Warto w tym miejscu wspomnieć, iż kodeks cywilny zakłada domniemanie posiadania samoistnego osoby która faktycznie włada nieruchomością oraz ciągłości posiadania. To osoba pozwana musi w trakcie postępowania wykazać, iż posiadanie zostało przerwane lub to, że nie byliśmy posiadaczami samoistnymi.

Przesłanki zasiedzenia – upływ czasu

Obecny stan prawny jest bardzo przejrzysty. Zakłada, iż do zasiedzenia dojdzie w dobrej wierze (czyli okolicznościach, na podstawie których posiadacz samoistny mógł pozostawać w przekonaniu, iż jest właścicielem nieruchomości) po upływie 20 lat, a w złej wierze (w okolicznościach, w których wiedzieliśmy lub mogliśmy wiedzieć, iż nie jesteśmy właścicielami nieruchomości) po 30 latach.

W tym miejscu podkreślić należy, iż stosunkowo rzadko zdarza się w praktyce nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia w dobrej wierze. Podręcznikowym przykładem takiej sytuacji jest podpisanie umowy nabycia nieruchomości w formie zwykłej pisemnej (ustawowym wymogiem jest forma aktu notarialnego).

Co jednak z osobami, które chcą wykazać zasiedzenie nieruchomości w oparciu o przepisy obowiązujące przed 1990r., które wskazywały na terminy zasiedzenia w okresach kolejno 10 lat dla dobrej wiary i 20 dla złej wiary? Jeżeli dokonaliśmy już zasiedzenia do 28 października 1990r., możemy we wniosku kierowanym do sądu oprzeć się na uprzedni reżim prawny, wskazujący na krótsze okresy zasiedzenia. Jeżeli jednak zmiana przepisów zastała nas w trakcie dokonywania zasiedzenia, początkiem biegu zasiedzenia będzie data wejścia w życie przepisów znowelizowanej ustawy (czyli 28 października 1990r.) z przyjęciem obecnie obowiązujących terminów zasiedzenia skróconych o okres posiadania przed dniem 28 października 1990r.

Ważną informacją jest to, iż zasiedzenie dokonuje się z mocy prawa po samym upływie czasu. Sąd orzekający w sprawie o zasiedzenie potwierdza jedynie tą okoliczność, wyrok ma zatem charakter deklaratoryjny, potwierdzający jedynie już istniejący stan prawny.

Wniosek do sądu

Wniosek o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia kierujemy do właściwego dla położenia nieruchomości sądu rejonowego. Wniosek podlega opłacie stałej w wysokości 2000 zł. Jeżeli jest to suma, której nie jesteśmy w stanie ponieść, należy rozważyć jednoczesne złożenie wniosku o zwolnienie z kosztów sadowych.

We wniosku należy wskazać dane (imię, nazwisko, adres, numer PESEL) osoby wnoszącej o stwierdzenie zasiedzenia, jak również dane osób będących właścicielami nieruchomości lub ich spadkobierców. Należy pamiętać, iż nieruchomość zasiedziana w trakcie trwania wspólności małżeńskiej wejdzie w skład majątku wspólnego małżonków.

W praktyce kwestia wskazania uczestników postępowania (właścicieli i innych osób zainteresowanych wynikiem postępowania) może nastręczać trudności. Jeżeli nie jesteśmy w stanie samodzielnie wskazać ww. osób, należy rozważyć wniosek o ogłoszenie w budynku sądu oraz wniosek o ustanowienie kuratora dla osoby nieznanej z miejsca pobytu.

We wniosku należy dokładnie oznaczyć przedmiotową nieruchomość, poprzez wskazanie numeru jej księgi wieczystej, numerów działek w ewidencji gruntów i budynków oraz określenie charakteru nieruchomości. Brak założonej księgi wieczystej nie stoi na przeszkodzie skutecznemu zasiedzeniu, a jedynie „wymusza” dokładniejsze określenie nieruchomości za pomocą pozostałych, dostępnych nam danych.

W piśmie inicjującym postępowanie należy przedstawić dowody na poparcie naszego roszczenia. W zależności od wskazywanych okoliczności mogą to być np. zeznania świadków, dowody płatności podatku od nieruchomości, uiszczania rachunków za media do danej nieruchomości, decyzje administracyjne dotyczące przedmiotowej nieruchomości kierowane do nas, czy też umowy remontowe.

Podsumowanie

Postępowanie w przedmiocie nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia niewątpliwie nie należy do najłatwiejszych, z uwagi na ilość materiału dowodowego oraz upływ czasu wpływający na jego dostępność. Z uwagi na wagę przedmiotu sprawy postępowanie dowodowe prowadzone przez sąd przejawia się dość dużym poziomem pieczołowitości i dokładności. Z uwagi na powyższe, należy rozważyć kwestię prowadzenia sprawy przez profesjonalnego pełnomocnika.

Adwokat Marcin Smyczek